В Твери за пять лет жильё подорожало в два раза

С 2018 года (за пять лет), если смотреть усреднённые данные Тверьстата, в Тверской области цена на жильё выросла примерно в два раза. Риэлторы называют сложившиеся на рынке цены неадекватными, экономисты говорят об опасной ситуации и перегретом рынке недвижимости, а люди продолжают покупать жильё даже по тем ценам, которые есть сейчас.

В конце 2018 года цена квадратного метра жилья без отделки в новостройке составляла чуть более 45 000 рублей, на вторичном рынке – свыше 45 600 рублей.  По итогам 2023 года в регионе жильё в новостройке без отделки можно купить в среднем по цене более 92 000 рублей за метр, на вторичном рынке – за 86 600 рублей за метр. Это усреднённые данные, которые даёт Тверьстат.

Выбирая квартиру в Твери, можно найти самое разное предложение, в том числе значительно дороже. Но даже если к средней стоимости квадрата в новостройке прибавить затраты на ремонт и проценты по ипотеке, получается стоимость выше цены элитного жилья на вторичном рынке. Мы вместе с экспертами попробовали разобраться, что влияет на цены и чего нам ждать дальше.

Почему подорожало жильё в Твери

Сергей Соколов, руководитель союза риэлторов "Полезные люди", занимается недвижимостью в Твери больше 20 лет, с 2002 года. Он говорит, что стоимость жилья росла всегда, но происходило это не равномерно, а рывками. Например, такой рывок случился после того, как банки зашли в долевое строительство (эскроу-счета). Цель такого посредничества была защитить дольщиков, в результате за эту защиту пришлось заплатить наценкой. Но это только один фактор, потом были и другие.

Во время пандемии в 2019 - 2021 годах из-за закрытия границ и ажиотажного спроса после их открытия цены на стройматериалы, как и на многое другое, просто взлетели. Больше всего подорожали металл и древесина – на эти позиции цены выросли в разы.  Вслед за стройматериалами подорожали и квадратные метры в новостройках. За ростом стоимости нового жилья всегда растёт и "вторичка".

Параллельно на цены на рынке жилья влияла льготная ипотека, она стимулировала спрос, а спрос, в свою очередь, ещё подтолкнул цены вверх.

Затем наступил февраль 2022 года, началась специальная военная операция. Сначала санкции несколько осложнили жизнь застройщикам, некоторые логистические цепочки перестали существовать, пришлось отстраивать новые. Но вместе с этим постепенно увеличилось число людей, которые хотят и могут получить льготную ипотеку. К тому же программу постоянно расширяли на государственном уровне.

- Что такое льготная ипотека? Это государственная программа поддержки, чтобы сделать жильё более доступным. Изначально эти программы были целевыми: для медиков, учителей, жителей сёл и моногородов. Когда льготная ипотека только набирала обороты, "вторичка" стала стоить дороже, чем новостройка, потому что новостройку продавали на уровне котлована. Сейчас новостройка даже на уровне котлована стоит дороже "вторички", - говорит Сергей Соколов.

Госпрограммы в условиях рыночной экономики простимулировали спрос, следом застройщики повысили цены. Жильё вроде бы стало более доступным для категорий, которые могут взять льготную ипотеку, и менее доступным для остальных.

Как программы доступной ипотеки влияют на экономику

Экономисты предупреждают об опасности сложившейся ситуации. Эксперты ТИА рассказали, что перекос в сторону строительства негативно влияет на экономические процессы. В первую очередь, это ускоряет процесс миграции населения из сельской местности в города. Во вторую – строительная сфера развивается в ущерб остальным, перетягивая на себя ресурсы, как человеческие, так и финансовые.

Есть ещё один важный момент. Льготная ипотека, не предполагающая первого взноса совсем или с маленьким первоначальным взносом, даёт доступ к покупке жилья людям с невысокими доходами и, зачастую, с низкой финансовой дисциплиной. В такой ситуации есть риск, что человек не сможет реально оценить свои возможности погашения кредита и не только лишится купленного жилья, но и окажется при этом должен.

Доля продаж квартир в ипотеку, как на первичном, так и на вторичном рынке, сейчас порядка 95%. С декабря размер первоначального взноса при ипотечном кредитовании увеличили с 10% до 20%, а по некоторым позициям - и до 30%. Это повлияло на спрос, пошёл спад.

- В период, когда процентная ставка была небольшой, люди смотрели на процент, а не на свою переплату. Но стоимость однокомнатной квартиры в новостройке в Твери за счёт этого вырастала до 6 млн рублей. За эти деньги можно купить дом под Тверью, - говорит Сергей Соколов.

Покупатели недвижимости будут всегда, поясняет риэлтор, потому что люди решают конкретную проблему – дети подросли и хотят жить отдельно. Родители им в этом помогают. Но если цены на жильё слишком высоки, то дети съезжают в съёмную квартиру. И сейчас, когда молодёжь стала более мобильна, такой выбор делают всё чаще.

А что с арендой в Твери?

Сейчас предложение по аренде жилья в Твери невелико. Пока цены на продажу высокие, владельцы предпочитают продавать. Если смотреть популярный сайт объявлений, то предложений по сдаче в аренду квартир на длительный срок в Твери около трёх сотен, а в продаже – более трёх тысяч.

Цены на аренду за последний год значительно выросли. Это произошло по причине общей инфляции, и не в последнюю очередь из-за того, что спрос превышает предложение.

- При большой стоимости продажи, рынок аренды растёт в тот момент, когда покупатели не готовы покупать. А покупательский спрос снизится, он уже потихоньку снижается. Люди, которые не готовы дорого покупать, будут снимать, а те, кто не хочет дёшево продавать, – будут сдавать. Но ждать снижения цен на аренду жилья в Твери не стоит, - считает Сергей Соколов.

Каких-то предпосылок для снижения цен на недвижимость Сергей Соколов пока тоже не видит. Хотя и говорит, что после резкого роста случаются просадки. Да, спрос на покупку нового жилья немного снизился, но не сказать, чтобы заметно. Плюс он начал смещаться в сторону строительства частных домов. Опять же это связано с ипотекой, её распространили на ИЖС и упростили условия. И сейчас получается, что построить небольшой дом самому дешевле, чем купить квартиру. Поэтому, по мнению Сергея, это направление будет набирать популярность и дальше. Но на строительство новых многоквартирных домов это вряд ли как-то повлияет. С банковским участием застройщик может позволить себе заканчивать запланированное строительство, даже не продав ни одной квартиры.

Сергей Соколов рекомендует не принимать решения о покупке недвижимости сгоряча, ориентируясь на ажиотаж, который может раздуваться искусственно в том числе недобросовестными риэлторами. С точки зрения инвестиций, квартиры в новостройках с нынешними ценами и кредитными условиями, перестали быть такими привлекательными, как были раньше. Более целесообразными выглядят вложения в загородную недвижимость, но и здесь нужно всё взвесить. Спрос сейчас склоняется в пользу небольших домов, площадью около 100 квадратных метров. Важно трезво оценить риски и проанализировать собственные реальные потребности перед тем, как заключать сделку о покупке жилья, чтобы приобретение не стало разочарованием и многолетней обузой.