Капитальная математика, или Как дожить до капремонта

С момента создания в российских регионах, в том числе и в Тверской области, фондов капитального ремонта прошло пять лет. Уже можно было бы подвести какой-то промежуточный итог, тем более что программа рассчитана всего на 30 лет. Проблема в том, что итог – так себе. Темпы и качество работ таковы, что недоделки тянутся ещё с первого года работы программы.

Почему так происходит и что нужно сделать, чтобы капитальный ремонт дома все-таки состоялся? – с такими вопросами мы обратились к члену общественной палаты Тверской области Ольге Кириченко и директору Тверского подразделения Центра организации капитального ремонта Сергею Силенко.

Одной из причин низких темпов работ по капитальному ремонту оба эксперта называют инертность и неосведомлённость людей в этом вопросе. Ожидания при этом у них высокие, а вникать в тему и заниматься собственным имуществом они не хотят.

Ныне существующая система капитального ремонта жилого фонда появилась в России в 2013 году, когда вступили в силу соответствующие законы, как федеральные, так и региональные. В Тверской области капитальный ремонт общего имущества сейчас запланирован в 10 037 домах, за время работы программы отремонтировали 1 349 домов. Такие данные приводит фонд капитального ремонта Тверской области. Согласно данным всероссийского портала Реформа ЖКХ, в Тверской области капитальные ремонт должен состояться в 10 967 домах. 

Отчислять взносы на ремонт жители многоквартирных домов начали в 2014 году. А с 2015 года дома начали ремонтировать. Собственно, с этого года за Фондом капитального ремонта Тверской области волочатся хвосты с недоделками.

Причин несколько, и далеко не все из них упираются в руководство фонда, хотя оно только за 2019 год сменилось трижды.

"Золотые" лифты

Чтобы понять математику капитального ремонта, для примера возьмём 12-этажный дом №18 по улице Строителей в Твери. Согласно плану краткосрочного ремонта, размещённого на сайте регионального фонда, в этом доме в период с 2017 по 2019 год должны были провести 4 вида работ: составить проектную документацию, отремонтировать фасад и лифты, установить общедомовое оборудование для приёма цифрового телевидения.

Жители дома говорят, что никаких работ не проводилось. Совсем.

Попытаемся разобраться. Кроме 30-летнего плана капитального ремонта, каждый регион разрабатывает краткосрочный трёхлетний план. Все дома, стоящие в плане капремонта Твери, включены в рейтинг, который рассчитывается по балльной муниципальной методике. Наибольшее количество баллов имеют те дома, в которых хорошая собираемость взносов, стоимость ремонтных работ не сильно расходится с накопленной суммой.

Итак. Может быть жители дома 18 по улице Строителей не платят взносы? Сайт фонда капитального ремонта Тверской области даёт ответ на этот вопрос: за прошедшее время дом собрал 1 млн 155 тысяч рублей, а долгов накопилось чуть больше 50 тысяч рублей.  Собираемость взносов у дома неплохая, более 95%. И в целом по области жители в этом плане очень дисциплинированные. В 2019 году почти такой же процент (94,29%) собираемости показал весь регион. В 2020 году собираемость упала до 81%. Но это общая тенденция по стране.

Тогда, может быть, дело в стоимости работ? Исходя из предельных цен, которые рассчитывают в правительстве области, замена одного лифта в 2017 году стоила 1,79 млн рублей, а в 2018-2019 – 3,17 млн (для девятиэтажек и ниже стоимость ремонта или замены лифта оценена в 2,2 млн рублей). В 2020 году цена такого ремонта будет ещё выше – один лифт 3,4 млн.  В доме 18 по улице Строителей один подъезд и два лифта, чтобы их заменить, соответственно, нужно больше 6,8 млн рублей. То есть, только на замену двух лифтов такими же темпами жителям нужно копить ещё 22 года. При условии, что они не будут больше ничего капитально ремонтировать. Тут ещё нужно понимать, что за прошедшие два года стоимость этого вида ремонта выросла почти в два раза, в основном это произошло из-за подорожания металла. Примерно то же самое будет происходить и дальше. И что будет через 20 лет с кровлей, фасадом и коммуникациями?

Во всей этой математике важно понимать, что замена лифтов – один из самых дорогостоящих видов работ. Дороже может обойтись только ремонт фасада с утеплением, при условии, что дом большой, то есть многоэтажный и многоподъездный.

Размер взносов на капитальный ремонт

Подорожали, но не так радикально, и другие виды ремонтных работ. А индексации размера взноса на капитальный ремонт в Тверской области с 2014 года не было ни разу. В 2020 году региональное правительство в очередной раз приняло решение не поднимать размер взноса. 

Пандемия стала причиной того, что собираемость взносов снизилась. В Москве сбор взносов и вовсе отменили на три месяца из-за того, что доходы жителей сократились.

Согласно региональному закону о капремонте в Тверской области с момента создания фонда и по сей день размеры взноса на капитальный ремонт составляют: 4,4 рубля за кв. метр жилья в многоквартирном доме, где нет одной из коммунальных услуг; 5,6 рублей за кв. метр – в домах без лифтов; 7,7 рублей за кв. метр – в домах с лифтами.

Как говорит директор Тверского подразделения Центра организации капитального ремонта Сергей Силенко, утверждённый размер платежей в нашей области - один из самых низких в ЦФО.

- В соседних областях нет разделения в тарифах, как у нас, все платят одинаково. Кроме того, в других регионах на уровне законодательства прописана ежегодная индексация взносов. У нас этой строчки нет. Стоимость работ за пять лет выросла, а размер взноса не изменился. Поэтому из включенных в план на 2019 год около 1200 домов в работу взяты только 43, и пока нет информации, завершены ли работы на этих объектах, - поясняет он.

В 2020 году в краткосрочный план капитального ремонта в Тверской области вошли только 330 домов.

К чему мы идём

Ольга Кириченко и Сергей Силенко убеждены, что с таким размером взноса, как сейчас, программа не жизнеспособна. Но всё же и это не главное. Есть такое понятие – менталитет собственника. Это когда человек осознаёт себя хозяином не только собственной квартиры, но и общего имущества дома – активно участвует в решении вопросов ремонта дома. Считается, что мотивированные собственники выбирают спецсчета для аккумулирования средств на ремонт. Об этом говорят цифры: по данным на начало года жители 86,1% домов в Тверской области платят в общий котёл Фонда капремонта, и за них принимает решения, выбирает подрядчика и контролирует качество проведения ремонтных работ Фонд. Жители только 13,9% домов в нашей области перечисляют взносы на спецсчета и сами планируют ремонтные работы, самостоятельно приводят дома в порядок.

Что делать, если капремонта нет

Где и сколько денег

Просто узнать сумму накопленных средств можно опять же на сайте капремонта, если ввести адрес дома и в открывшемся окошке с планами ремонта кликнуть на слово "Подробнее".

Эти деньги могут накапливаться либо в общем котле Фонда капитального ремонта Тверской области, либо на спецсчёте. Спецсчёт может заводить фонд капремонта, УК, ТСЖ, ЖК и ЖСК.

Реестр спецсчетов есть на сайте регионального ГЖИ  или Фонда капремонта. На сайте ГЖИ можно также посмотреть, сколько денег накопилось на спецсчете и сколько израсходовано. Если вашего адреса нет, скорее всего, ваши деньги на капремонт собираются в общий котёл.

Если ваши деньги собираются на спецсчёт и сайт ГЖИ даёт информацию о тратах, о которых вам ничего не известно, - это повод для проверки работы управляющей организации.

Когда вы выясните, сколько денег скопил дом, нужно сопоставить их со стоимостью запланированных работ и сделать выводы. В случае с домом на улице Строителей всё довольно печально. В планах - самые дорогостоящие виды работ, а денег не хватает катастрофически.

Какой вид капремонта запланирован

Для начала нужно понять, какие работы стоят в плане. Информацию ищите на сайте фонда. При этом, если ввести адрес в строку запроса, то вы увидите только те работы, которые запланированы на ближайшие годы. Чтобы выяснить, что должны были отремонтировать раньше, нужно искать свой дом в документах региональной программы, а именно в краткосрочном плане. 

Всего есть 15 видов работ:

• Ремонт или замена лифтов и шахт;
• Ремонт крыши и выходов на кровлю, переустройство невентилируемой крыши в вентилируемую;
• Ремонт подвалов;
• Ремонт фасада;
• Ремонт фундамента;
• Ремонт внутридомовых инженерных систем электроснабжения;
• Ремонт внутридомовых инженерных систем холодного водоснабжения;
• Ремонт внутридомовых инженерных систем горячего водоснабжения;
• Ремонт внутридомовых инженерных систем теплоснабжения;
• Ремонт внутридомовых инженерных систем водоотведения;
• Ремонт внутридомовых инженерных систем газоснабжения;
• Установка общедомовых приборов учёта;
• Установка и ремонт систем приёма телевидения;
• Разработка проектной документации;
• Техническое обследование общего имущества дома.

Некоторые из работ (например, ремонт кровли) могут и должны повторяться, потому что они имеют периодичность.

Если вы не нашли какого-то из видов работ в плане, нужно провести общее собрание собственников, на котором принять решение о включении в план пропущенного вида работ. Затем, направить документ о решении в Департамент ЖКХ Твери, чтобы там внесли правки в программу.

Надо понимать, что дом может иметь низкий рейтинг и оказаться в "списке домов с недостаточным финансированием", поэтому оставаться без реальных работ.

Если дом копит деньги на капитальный ремонт на спецсчете, то жители могут планировать работы самостоятельно – в любое время, когда есть такая необходимость. Чтобы понять, какой из видов работ необходим дому в первую очередь, нужно обратиться в управляющую организацию. В этом вопросе не всегда собственных наблюдений достаточно.

- У нас был случай, жители дома хотели ремонт подвала, потому что он был заполнен стоками. А в управляющей компании уверяли, что там всё хорошо. Когда мы вместе с УК и жителями МКД зашли в подвал, увидели, что трубы новые, а канализация течет потому, что забиты колодцы водоканала. Так что с управляющими организациями обязательно нужно разговаривать, только там смогут рассказать о реальных проблемах дома, - уверяет директор Тверского подразделения ЦОКР.

Планы собственников и фонда не совпадают

В случае, если собственники решат ремонтировать коммуникации, а по плану стоит ремонт фасада, есть два варианта действий:

1. Провести общее собрание собственников и принять решение, о котором оповестить муниципалитет. К документу надо приложить акт технического состояния дома. Бланк акта можно скачать на сайте ГЖИ. Его заполнением должна заниматься управляющая организация.

2. Перейти на спецсчёт и решать самим, что и когда ремонтировать.

Переход на спецсчёт

Переход на спецсчет тоже требует проведения общего собрания собственников жилья и числа голосов не менее двух третей.

После уведомления регионального оператора о принятом решении собственников переход на спецсчёт по закону занимает три месяца. В течение пяти дней после вступления в силу указанного решения региональный оператор перечисляет все накопленные за предыдущие годы средства фонда капитального ремонта на специальный счет (п. 6, ст. 173 ЖК РФ).

Собственникам нужно учесть, что, если фонд капитального ремонта выполнил в доме дорогостоящие работы за счёт общего котла, а деньги, накопленные домом, не покрывают все затраты, то уйти на спецсчёт не получится, пока выплаты не покроют весь долг за ремонт.

При переходе на спецсчёт собственники могут сами увеличить размер взноса на капремонт и выполнить все работы быстрее. Но, говорят эксперты, нет одного одинаково выгодного решения для всех. Каждый дом – особый случай.

Например, жителям дома 18 по улице Строителей, при переходе на спецсчёт придётся значительно увеличить размер взноса за капитальный ремонт. Потому что, собирая деньги теми темпами, которые есть сейчас, капитального ремонта можно не дождаться вовсе. 

Платёжная дисциплина и контроль

Если жильцы приняли решение в пользу спецсчёта и на этом их активность закончилась, может так случиться, что накопления снова окажутся в общем котле. Потому что ГЖИ и муниципальные власти следят за исполнением планов по капитальному ремонту всех многоквартирных домов. Если сами жители и их управляющая организация, плохо собирают деньги на спецсчёт, не проводят ремонт – управлением деньгами и планированием снова займётся региональный оператор.

Так произошло во Ржеве. В нескольких домах деньги должны были собираться на спецсчетах, но собирались плохо. Во время мониторинга, который проводила городская администрация, это заметили: деньги не собираются, ремонта нет.

- Фонд капитального ремонта выставляет платёжки через ЕРКЦ, а домам на спецсчетах надо решать эту проблему самим. В итоге платёжки выставляли не все. Образовались задолженности. Когда мы всё объясняли жителям на общих собраниях, многие решили вернуться в общий котёл. В последние два-три года фонд проводит много работ в городе. Но у нас есть и примеры домов со спецсчетами, которые сами всё планируют и также проводят ремонт, - рассказали ТИА в администрации Ржева.

Дом стоит в краткосрочном плане, но ремонта нет

О причинах такого положения вещей мы писали выше. В такой ситуации нужно трезво оценить свои силы и принять решение. Если жители не могут договориться и перейти на спецсчёт, если стоимость ремонта большая, выход один – суд. И такие прецеденты есть.  В суд подавали жители, прокуратура.  И выигрывали. 

Но, даже выиграв суд, ремонт вы получите, когда у фонда будут деньги. Почему их нет, вы уже знаете.