Где гарантии? Что изменил 214-ФЗ в отношении 39-ФЗ
Согласно опросу, проведенному ВЦИОМ в 2022 году, жилье является самым популярным способом вложения средств у россиян. Половина опрошенных (49%) при наличии крупной денежной суммы приобрели бы жилье. Вторым по популярности способом вложения средств является покупка земельного участка (20% респондентов). Большинство семей хотели бы купить жилье для собственного проживания, а не в инвестиционных целях, но это не значит, что люди не хотят инвестировать в недвижимость. Это говорит о том, что существуют законодательные препоны для такой деятельности.
Когда в 1999 году вступил в силу ФЗ-39, желающих участвовать в жилищном строительстве, оказалось очень много. Граждане бросились скупать недвижимость на стадии "котлована", и некоторым действительно удалось получить квартиру за небольшие деньги. Но вскоре строительные компании начали злоупотреблять доверием инвесторов.
Это разделение рынка на "до" и "после" создало условия для доминирования крупномасштабных строительных компаний и усиления роли банков в регулировании и финансировании отрасли, в том числе через использование эскроу-счетов.
В настоящее время наблюдается такая ситуация, что при строительстве частного дома или коттеджа на территории проектного развития, где имеется единый застройщик, который занимается прокладкой коммуникаций и осуществляет комплексную застройку, инвестор вынужден соблюдать требования, установленные Законом РФ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "О долевом строительстве". Это связано с тем, что застройка на такой территории рассматривается как "малоэтажный жилой комплекс", то есть как "совокупность индивидуальных жилых домов и других объектов, которые указаны в проектной декларации как общая собственность, и их строительство (создание) осуществляется застройщиком в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории". Таким образом, инвестор, строящий частный дом или коттедж на такой территории, обязан соблюдать все требования, предусмотренные указанным законом, чтобы обеспечить надлежащую застройку и функционирование всего комплекса.
По мнению члена Комитета по строительству Общероссийской общественной организации "Деловая Россия" Алексея Жерихова Федеральный закон от 30 декабря 2004 214-ФЗ фактически лишил возможности физических лиц осуществлять прямые инвестиции Застройщикам, поскольку нормами закона предусмотрено направление денежных средств строго на эскроу счета банков, на котором они находятся до момента сдачи объектов инвестирования в эксплуатацию.
Ситуация требует немедленного пересмотра и поиска оптимального пути, который позволит строительной отрасли гармонично развиваться, содействуя экономическому росту и удовлетворяя потребности населения в жилье.
В нынешних экономических реалиях становится очевидным, что некоторые строительные проекты страдают от бремени высоких расходов на финансовые услуги. Когда плата, взимаемая финансовыми институтами, превышает разумные пределы, целесообразность дальнейшего развития инфраструктурных объектов ставится под вопрос. Это заставляет инвесторов искать способы сокращения затрат, что, к сожалению, приводит к снижению качества строительства и ухудшению имиджа подрядных организаций.
