"Мой гектар": В Тверской области фермерам строить можно!
"С принятием и вступлением в силу новых законов в сфере АПК станет проще работать всем: и госорганам, и фермерам, и собственникам земельных участков".
Председатель Ассоциации Градостроительного зонирования и территориального планирования Алексей Чернышов.
Центр Правовой Поддержки проекта "Мой гектар" (ЦППС) на днях провёл очередной вебинар для собственников земельных наделов в Тверской области. Это очень хорошая и востребованная практика команды проекта – разъяснять землевладельцам нюансы принятых в государстве новых законов в сфере земельного права.
На вопросы участников вебинара ответили эксперты в области земельного законодательства - председатель Ассоциации Градостроительного зонирования и территориального планирования Алексей Чернышов и заместитель генерального директора компании "Большая земля" Инна Демкина.
Куда подать информацию про свой участок
Руководитель центра правовой поддержки собственников проекта "Мой гектар" Алексей Чернышов рассказал о новых, вступивших в текущем марте законах – федеральных и региональном (Тверской области), касающихся возможности строительства на сельхозземлях, а также актуализации сведений о составе и состоянии участков. Также он ответил на многочисленные вопросы собственников о том, зачем и как поменять ВРИ (вид разрешённого использования) и категорию земельных участков.
Итак, были внесены поправки в 101 Федеральный Закон от 16 июля 1998 "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения", благодаря которым появился новый информационный ресурс - Государственный реестр земель сельхозназначения. Он содержит базу достоверных систематизированных сведений о состоянии и составе земель сельхозназначения в том числе и о сельхозугодьях, об их использовании и иные сведения о землях сельскохозяйственного назначения. При этом источниками сведений реестра земель, кроме сведений полученные в ходе государственного мониторинга, являются также сведения, полученные от собственников, землепользователей, арендаторов земельных участков. Новый закон предоставляет им такое право, что очень важно:
Получение актуальных сведений о землях сельхозназначения в Тверской области было большой проблемой, поскольку за информацией о состоянии и составе сельхозземель все обращались в Росреестр, который пользовался данными тридцатилетней давности, когда ещё собирали информацию по колхозным землям и агропредприятиям. Скажем, на запрос той же администрации о составе участка земель сх назначения, Росреестр выдавал сведения 1991-1992 годов о наличии пашни на таком-то участке, хотя за столько лет он мог кардинально измениться, на нем уже вырос лес. То есть информация была архивная
Теперь же Реестр ведёт Министерство сельского хозяйства РФ и его можно актуализировать. Все собственники земли могут проводить почвенные, геоботанические и другие обследования земель, а результаты направлять напрямую в Минсельхоз РФ для внесения их в реестр, пояснил Алексей Чернышов. Это особенно актуально по землям сельхозназначения, заросших лесом - уведомления по данному факту собственники направляют в Росреестр. Ранее Росреестр в силу отсутствия соответствующих полномочий не мог актуализировать данные сведения по сельхозземлям, теперь эта возможность появилась, но уже у Министерства сельского хозяйства РФ.
Таким образом, в реестре будет актуальная информация о составе сельхозземель – это пастбище, сенокос, пашня или …лес. Эксперт добавил, что сам реестр будет вестись на цифровой картографической основе, как и публичная кадастровая карта, на которой хорошо видно текущее состояние земель. В конечном итоге он призван отобразить актуальное состояние сельхозземель в России и, в частности, в Тверской области.
На что влияет категория земли
Почему это так важно – актуализировать и обновить информацию по состоянию сельхозугодий? Дело в том, что наличие или отсутствие сельхозугодий в составе участка напрямую влияет на возможность строительства, а также определяет, что конкретно там можно или нельзя построить.
Большое значение для землевладельцев-фермеров имеет и другой вступивший в силу с 1 марта текущего года законопроект - федеральный закон от 2 июля 2021 № 299-ФЗ, согласно которому фермерам предоставлено право строить жилые дома на своих участках, в том числе на землях сельскохозяйственного назначения. Проблема в том, что этот федеральный закон даёт возможность региональной власти на местах ограничивать его по своему усмотрению – например, определять территории, где фермерам разрешается строить дома, а где нет. И некоторые субъекты федерации пошли только по пути ограничений. Что же касается Тверской области, то регион выбрал свой собственный альтернативный путь.
В регионе есть механизм перевода сельхозземель в земли населенных пунктов для фермеров
Официально закон имеет длинное название - "Об утверждении Перечня муниципальных образований Тверской области, на территориях которых не допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация жилых домов на земельных участках из состава земель сельскохозяйственного назначения, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности". Однако на всех обозначенных 36 территориях есть возможность для строительства. И эти положения уже прописаны в пояснительной записке к проекту закона Тверской области:
Мы провели большую правовую работу в Тверском регионе. Понимая необходимость проработки альтернативного варианта для строительства фермерами жилых домов, изучив результаты пятилетнего опыта реализации проекта "Мой гектар", благодаря совместной работе руководителя проекта "Мой Гектар" Дениса Бучельникова, Центра Правовой Поддержки, правительства Тверской области, Законодательного собрания региона при принятии закона был проработан механизм перевода сельхозземель в земли населенных пунктов для фермеров, желающих построить жилой дом
То есть, был найден компромисс. Если фермер в Тверской области планирует построить жилой дом на своих сельхозугодьях, ему нужно обратиться в региональное правительство и оформить перевод части своего надела в земли населённых пунктов, то есть, изменить категорию участка. При этом все расходы по переоформлению берёт на себя областной бюджет. Вот такой альтернативный вариант был принят.
Как получить разрешение на строительство
Получается, если фермер захочет построить дом на своих сельхозугодьях, ему нужно переоформить часть земли под строительство, то есть провести межевание и поменять категорию нового участка - на "земли населённых пунктов". Остальная же земля будет уже вторым участком со статусом "земли сельхозназначения".
Алексей Чернышов обратил внимание на то, что такая процедура получения разрешения на строительство жилого дома в пределах сельхозземель распространяется только на официально зарегистрированных фермеров и владельцев крестьянских хозяйств. При этом неважно, какой у вас фермерский стаж – десятилетия или вы только начинающий аграрий.
Если говорить о самой процедуре перевода сельхозземель в земли населённых пунктов, то 19 мая 2020 года было принято постановление правительства Тверской области №238-ПП, которое регламентирует порядок перевода земель для всех граждан. Возможно, что теперь он будет скорректирован в сторону упрощения для фермеров. Над этим ещё предстоит работать.
А пока центр правовой поддержки проекта "Мой гектар" в связи с многочисленными обращениям и просьбами собственников земель готовит пошаговую инструкцию и методические рекомендации со списком необходимых документов, шаблонами заявлений для тех, кто планирует воспользоваться преференциями нового закона Тверской области как фермер или же просто поменять категорию своего участка.
Первая информация в виде наглядной инструкции уже размещена на официальном сайте проекта "Мой гектар".
Партнёрский материал.
