Риэлторские услуги – профессионализм в сфере недвижимости или лёгкий способ наживы?

Каждый должен заниматься своим делом. Прописная истина. Но всегда ли она даёт положительный результат?

В течение многих лет, переезжая с одной съёмной квартиры на другую, невольно будешь задумываться о приобретении своего жилья. Но так ли всё просто? 

Чтобы что-то купить, нужно сначала что-то продать. И это "что-то" хочется доверить профессионалам – риэлторам.

Прежде всего, необходимо понимать, что агентство недвижимости, как бы оно себя ни позиционировало, является лишь посредником между продавцом и покупателем. В сделках с недвижимостью наличие в качестве помощника риэлтора – это не гарантия хорошего результата!

Разумеется, на рынке работают не только шарлатаны и недоучки. Есть компании, которые дорожат своей репутацией, подтверждают реальными делами свой профессионализм. Хотя, как отмечают эксперты, велика вероятность нарваться на некачественную услугу именно в большом и раскрученном агентстве, реклама которого висит на каждом углу. 

К сожалению, в каждом стаде есть паршивая овца. Всего лишь один непорядочный риэлтор может поставить под угрозу репутацию всей организации. Одно риэлторское агентство ставит под удар весь рынок недвижимости.

Редко, когда в крупных агентствах организован реальный контроль именно за качеством сделок, проводимых риэлторами. Единственное, за чем обычно следит руководство, - чтобы риэлтор не работал "налево" и не пронес гонорар мимо компании.

Около 80% обратившихся в агентства недвижимости недовольны: непрофессиональной работой риэлторов и юристов, завышенной оплатой за оказанные услуги, некачественным составлением договоров и т.п. Большинство риэлторов рассматривают каждого продавца или покупателя не как заказчика услуги, а как "дойную корову".

К сожалению, закон никак не регламентирует риэлторскую деятельность. Нигде не указано, что такое риэлторская услуга, что она в себя включает, сколько должна стоить. Обязательное лицензирование отменено. И это очень плохо: ошибки при проведении сделок с жильем, допущенные непрофессионалами или мошенниками, могут привести к необратимым последствиям.

Отсутствие ответственности не стесняет риэлторов по части материальных запросов. На данный момент нет общего для всех агентств процента комиссии от сделки. Где-то 4%, где-то 10%. "Хороший" риэлтор получит свои проценты от стоимости объекта как с продавца, так и с покупателя! При этом процент зависит не от общей суммы сделки, а от жадности конкретного риэлтора. "Чёрная" комиссия за сделку "откатывается" при сговоре риэлторов и даже самих агентств. Кто во что горазд, кому как совесть позволит. 

Возможно также, что помимо причитающейся суммы комиссионных, риэлтор получает разницу между озвученной клиенту ценой и реальной. Этот весьма распространенный развод считается почему-то не мошенничеством, а "нарушением профессиональной этики". 

В Твери, по рассказам риэлтора, сумма комиссии с 2 млн. сделки может дойти до 800 тыс. рублей. Если агентства считают эту цифру маленькой, то для клиентов она представляется весьма значительной. По мне, и 150 тыс. руб. с 1,5 млн. сделки – огромные деньги. При зарплате в 15 тыс. руб. – это почти целый год работы.

Задаток по договору обычно равен размеру комиссии за услуги, к которым риэлтор еще и не приступал. Вернуть эти деньги практически невозможно, даже в случае срыва сделки. Риэлтор в данной ситуации полностью себя застраховал. Если агентство недвижимости претендует на авансовую оплату своих услуг, от таких риэлторов следует держаться подальше!

 По идее, такие немалые деньги за работу должны брать высококлассные профессионалы, умеющие что-то такое, чего не в состоянии сделать сам клиент, или располагающие особыми ресурсами, возможностями и т. п.

 Что же за услуги такие необыкновенные, за которые нужно столько денег заплатить?

1. Поиск покупателя/продавца. На деле, услуги сводятся к банальному размещению объявления на сайте агентства и в газете "Из рук в руки" - это называется поиск покупателя. Чтобы найти продавца - просмотр объявлений в тех же источниках.

2. Сбор документов. В большинстве случаев, клиент сам предоставляет копии всех необходимых документов.

3. Проверка юридической чистоты приобретаемой недвижимости. Даже если риэлтор предвидит будущие юридические проблемы с объектом, но очень хочет получить комиссионные, то остановить его может только совесть.

4. Гарантия безопасности сделки. Риэлтор не несёт никакой ответственности (кроме моральной), потому как сам риэлтор стороной сделки не является. Если вдруг какая-то из сторон сделки начнет судебные разбирательства о признании сделки недействительной, то риэлтора рядом и близко не будет.

5. Организация проведения сделки. Здесь, в основном, нужны услуги юриста, а не риэлтора.

       Задача профессионального риэлтора гораздо шире. Он должен выполнять несколько функций - юриста, ипотечного кредитора, оценщика, специалиста по социальной среде, психолога и т.д. Кроме того, риэлтор - это еще и инженер-строитель, потому что должен разбираться в строительных технологиях и материалах.

Грамотный риэлтор сопровождает клиента от начала и до конца сделки с недвижимостью: уравновешивает интересы сторон, сопровождает сбор и подачу документов на регистрацию, даёт рекомендации по организации взаиморасчетов и организует передачу собственности. При необходимости, риэлтор проводит анализ ипотечных продуктов различных банков и предоставляет клиенту полную информацию об условиях кредитования.

Жизнь такова, что в какой-то момент возникает необходимость обратиться в агентство недвижимости. На что следует обратить внимание:

- Необходимо максимально подробно изучить данные агентства недвижимости, прочитать отзывы и рекомендации, полностью убедиться в качестве предлагаемых услуг. Агентство недвижимости обязательно должно имеет собственный сайт в Интернете.

- В тоже время, доверять следует не компании, а конкретному рекомендованному специалисту.

- Сразу выяснить вопрос о комиссии. Комиссия агентства должна быть известна и закреплена в договоре.

- Важно досконально изучить договор с агентством, особенно ВСЕ протоколы, соглашения и акты, на которые есть ссылки в договоре. Многие агентства недвижимости грубо искажают агентские договоры. До подписания договора - консультация  с юристом. В договоре, прежде всего, должен быть чётко сформулирован его предмет, цена договора, порядок оплаты, иные условия (в зависимости от предмета договора).

- В договоре должны быть прописаны максимально чётко и ясно обязанности агентства. Если договор составлен грамотно, то не придётся часами сидеть со своим риэлтором, дожидаясь юриста или директора фирмы для внесения аванса, получения какой-то пустяковой справки и т.д.

- В договоре должны быть чётко определены все необходимые сроки - это не позволит сделке затянуться.

- Следует обратить внимание на штрафные санкции в случае расторжения договора.

- Никаких доверенностей на получение от имени клиента денежных средств, т.к. в договоре может и не быть пункта о последующей передаче этих денег клиенту. Вполне достаточно будет доверенности, заверенной у нотариуса, на подготовку документов к сделке без права получать деньги от имени клиента.

- Следует помнить, что правом заключать договоры на основании устава без доверенности обладают руководители организаций. Другие лица должны действовать на основании заверенной доверенности. Иначе, возникает риск признания договора недействительным.

Хотя бы раз в жизни приходится решать жилищные проблемы: покупать, продавать, обменивать квартиру, съезжаться или разъезжаться. Как это сделать быстрее, выгоднее и безопаснее? 

Предлагаю делиться отзывами об агентствах недвижимости Твери и Тверской области, а также о работе конкретных риэлторов. Поможем и себе, и другим уберечься от недобросовестных риэлторов.