Вопрос об объединении жильцов в товарищества собственников жилья, о выборе управляющей компании - один из самых волнующих. Руководитель проекта "Поддержка собственников жилья" Константин Шишка рассказал ТИА об основных аспектах этой проблемы. Мы уже писали о том, за что собственники жилья платят управляющим компаниям, что такое "плата за содержание и текущий ремонт дома". (см. ЗДЕСЬ )
Теперь несколько слов о преимуществах способов управления.
Первое. Что же такое управляющая компания? Чем она отличается от обслуживающей организации или от ресурсоснабжающей? В чем отличие от ТСЖ?
Для выбора управляющей компании нужно участие на общем собрании собственников не менее чем 50 % и один собственник. Решение по выбору УК принимается простым большинством от числа участвующих в общем собрании (в ответах 50 % голосов – что не совсем точно).
Главное отличие УК в том, что она осуществляет мечту жителей об их доме на профессиональном уровне. То есть, изучает дом, выявляет его слабые места, извещает об этом собственников, предлагает различные виды работ, в которых дом нуждается. Затем изучает, а чего сами собственники хотят. Ну, например, благоустройство двора: газоны, детские площадки и проч. На основании полученной информации о доме и о желаниях жителей формирует фронт работ. Предлагает собственникам различные варианты реализации их идей. Составляет план работ, утверждает с собственниками сметы и на основании всего этого формирует договор управления. Таким образом, собственники знают, что компания будет делать в ближайший год и сколько это будет стоить.
И уже потом, когда понятен фронт работ, управляющая организация заключает при необходимости договоры с обсуживающими организациями на вывоз мусора, на уборку территории, на обслуживание домофона и проч. А также с поставщиками ресурса на поставку тепла, воды и электричества.
Важное отличие управляющей организации от других способов управления (ТСЖ или непосредственный способ) в том, что это коммерческая компания, которая ориентирована на извлечение прибыли. Все средства, переданные жильцами, поступают на банковский расчетный счет управляющей организации. Неизрасходованные (сэкономленные) средства становятся средствами управляющей организации и используются ею по ее усмотрению. Если компания аккумулирует по договору средства на капитальный ремонт на своем банковском счете, эти средства облагаются налогом на прибыль. И еще, УК по закону должна отчитываться перед собственниками (ст. 162 ЖК п. 11. …управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год). В этом случае компания отчитывается только за произведенную в течение года работу по договору, а не за потраченные средства.
Поменять УК можно путем принятия ответствующего решения на общем собрании собственников помещений дома. Процедура смены управляющей копании должна быть прописана в договоре на управление. Если компания назначена вашему дому по конкурсу (имеется в виду случай, когда дом не выбрал способ управления, и местные власти должны выбрать для дома управляющую компанию), то поменять ее можно не ранее чем через год ее работы.
Важное преимущество УК в том, что это по логике вещей должна быть профессиональная управляющая компания.
К сожалению, сегодня УК еще «не волшебники, они только учатся»…
Второе. Товарищество собственников жилья - некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (ст. 135 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Для создания ТСЖ необходимо, чтобы собственники (именно собственники, а не жители (так говорится в ответах, так как среди жильцов есть и наниматели, а они не должны голосовать по закону) не менее 50 % и одним голосом от общего числа собственников дома на общем собрании приняли решение о создании ТСЖ, выбрали правление, а правление выберет председателя.
В этом случае, так же как с управляющей компанией, ТСЖ на общем собрании его членов (если установлено уставом, то само правление ТСЖ) утверждает план работ, формирует смету и утверждает тарифы на содержание и текущий ремонт. А уже потом заключает договоры с обслуживающими организациями или нанимает на работу слесаря, уборщицу и проч. персонал. Заключает договоры на поставку воды, тепла и электричества.
Только товарищество собственников жилья реально объединяет собственников помещений в многоквартирном доме и защищает интересы непосредственно собственников помещений, а ничьи иные.
Важно помнить, что в отличие от управляющей компании ТСЖ освобождается от уплаты налога на прибыль с аккумулируемых на банковском счете ТСЖ отчислений на проведение капитального ремонта дома.
Опыт многих ТСЖ показывает, что многоквартирные дома, которыми они управляют, находятся в лучшем состоянии, чем аналогичные, управляемые муниципальными организациями.
ТСЖ – не ЖЭУ, а представитель интересов собственников и заказчик услуг!
Несмотря на перечисленные преимущества ТСЖ, мнения экспертов сходится в том, что управляющие компании и ТСЖ не являются конкурентами. Поэтому лучшая практика – это сочетание самоуправления с профессиональным управлением:
• принятие решений, формирование заказа на услуги и контроль качества остаются за ТСЖ
• оказание услуг на договорной основе – за управляющей компанией или соответствующими специалистами.
В ряде регионов управляющие компании специализируются только на работе с ТСЖ, так как в этом случае они избегают необходимости принятия решений на общем собрании – за них это делает ТСЖ. Опять же, заключать договор и спрашивать за его исполнение нужно только у одного юр. лица, а не у большого количеств собственников.
Третье. Непосредственное управление. Хоть вопрос на повестке дня и не об этом, считаю важным сказать для полноты картины.
В этом случае, как и с выбором УК, решение о способе управления должно приниматься на общем собрании, на которое пришли не менее чем 50 % и одни собственник, простым большинством от числа участвующих в общем собрании.
При этом способе управления собственники заключают договоры напрямую с обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями.
При данном способе управления всякий контроль результата работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и расходования средств собственников практически отсутствует.
Следовательно, возможно злоупотребление собранными средствами собственников, нецелевое использование средств, «потеря» средств со стороны обслуживающих организаций.
Данный способ эффективен при небольшом количестве собственников в доме. При большом количестве собственников домом практически никто не управляет