С рынком недвижимости в Твери происходит что-то непонятное и пугающее – буквально за год-два цены на квартиры выросли тоже чуть ли не в два раза. Причём это касается как нового жилья, так и вторичного. В чём же тут дело? О том, как изменилась стоимость квартир, об общих тенденциях рынка недвижимости и строительства и о причинах дороговизны нам рассказал эксперт Сергей Абрамочкин, директор по маркетингу агентства недвижимости "Пять звёзд".
Что по чём
Основным кластером рынка недвижимости в тверском регионе и по объёмам строительства нового жилья, и по продажам, конечно же, является сама Тверь. Поэтому в этом материале и говорить мы будем в основном о столице Верхневолжья. К сожалению, цены на новостройки и вторичное жильё сейчас взлетели так, что зачастую сделки даже не поспевают за ростом и срываются.
- Вот реальный пример из нашей практики. Клиенты продали хорошую двухкомнатную квартиру в Осташкове, в очень живописном месте на острове, за 3 миллиона рублей. Они планировали купить жильё в Твери с доплатой, в пределах 5-6 миллионов за трёхкомнатную квартиру. Однако пока решали вопросы с продажей своей квартиры, изначальный вариант стал стоить не 6 с небольшим миллионов, а больше 7. В итоге, они купили всё-таки квартиру, но не ту, на которую рассчитывали изначально.
Было и такое: человек насобирал на первоначальный взнос, выгреб все сусеки, договорился с банком на ипотеку, ему одобрили кредит, в общем 3.5 миллиона денег на квартиру насобирал, это край, предельный бюджет. Но пока банк рассматривал заявку, квартира выросла в цене. Не сильно, на сотню тысяч, но она уже становится реально для него не по средствам, сделка срывается. Ведь нужно ещё вкладываться в ремонт или отделку, а это где-то 10-13 тысяч на квадратный метр сверху, - рассказывает Сергей Абрамочкин.
История с трёшкой была полгода назад. Нынче, по данным на начало февраля 2022 года, трёхкомнатная квартира в том самом жилом комплексе площадью около 70 квадратных метров в Твери стоит уже больше 7 миллионов рублей. И речь идёт о новостройке, которую еще надо ждать. Хотя, по словам Сергея, вторичное жильё также по ценам догоняет первичное.
Впрочем, если говорить о квартирах в новых домах или ещё строящихся, следует учитывать политику самого застройщика - там возможны вариации. Например, ЖК "Мичуринский" в своё время просто драматически поднял цены, начиная с августа 2021 года. ЖК был востребован, квартиры продавались с готовым ремонтом. Годовой рост стоимости жилья у этого застройщика доходил до 70%. Для сравнения – среднегодовой рост цен на недвижимость в Твери составил где-то 40-50% (январь 2021 – январь 2022 гг.). А если взять промежуток в 2 года, то квартиры в Твери в среднем подорожали в 1.5 – 2 раза. Ну, и конечно же, будет разница в цене квартиры "с котлована", то есть при участии в долевом строительстве, и той же самой квартиры в уже сданном доме. Как уточняет наш эксперт, раньше разница была в 20-30%, теперь – 60-80%. За "Мичуринским" подтянулись и другие застройщики. Дольше всех продержался ДСК, который продавал только готовое жильё с отделкой и поднимал цены поэтапно. А скажем, "Новый город" изначально, ещё до глобального подорожания, продавал квартиры по цене, несколько выше рыночной за счёт маркетинга, своих уникальный "фишек" в домах и проектов.
Рост цен на вторичное жильё тоже за год составил 40-45%. Причем покупают всё: от совсем старых "сталинок" до недавно построенных домов.
Итак, подводя итог по ценам на жильё в Твери в феврале 2022 года, получим следующее:
- квартиры-студии, малометражки, площадью до 20 квадратов нынче стоят 2 000 000 рублей, то есть цена – 100 тысяч за 1 кв. м. Пару лет назад такую "келью с окном" можно было купить за 1.2 миллиона, а кто-то вспомнит и цены по 850 тысяч.
- квартира в строящемся доме "на уровне котлована" обойдётся где-то в 65-80 тысяч за квадратный метр, но это без отделки. К тому же ждать надо будет года полтора или два. Так что такое жильё минимум обойдётся в 2.4 миллиона рублей за однушку. Двушка самая скромная, около 50 квадратов площадью, уже потянет на 3.6 миллиона. Если планировка предполагает больший метраж, то двушка уйдёт и за 4.3 миллиона рублей. Заметьте, мы говорим о "голых" квартирах без отделки. Новую средненькую двушку "под ключ" в Твери реально купить за 5 миллионов рублей.
- в готовом сданном доме цена за квадратный метр будет уже 80-100 тысяч рублей. Умножайте на метраж, получите стоимость квартиры в новостройке.
Интересное дополнение – если ещё года четыре назад в сданном доме долевого строительства у застройщика оставалось около трети или чуть меньше непроданных квартир, то сейчас ситуация изменилась – жилья практически нет, разве что за редким исключением – скажем, инвестор приобрёл квартиру для перепродажи и затем выставил её по более выгодной цене.
- Цены выросли колоссально. Раньше за пять миллионов можно было построить неплохой дом, а теперь вы только двушку купите. Или, скажем, ещё пять лет назад по цене 60 000 рублей за квадратный метр продавали элитное жильё в центре города. Или, в элитных домах на улице Павлова в ближнем Заволжье, где использованы для отделки очень дорогие качественные материалы - голландский кирпич, авторский архитектурный проект, индивидуальное отопление и т.д. Сейчас аналог можно приобрести за 120 тысяч рублей за метр и то на этапе строительства. В сданном доме стоимость за метр вырастет до 140 тысяч. Так что цены на недвижимость в Твери сейчас практически такие же, какие были в Москве два года назад, - добавил Сергей.
Спрос и предложение
Несмотря на пандемию, внёсшую коррективы в экономику, объёмы строительства нового жилья в Твери особо не упали – они так и держатся на отметке в 400 тысяч квадратных метров в год, относительная стабильность. Другое дело, что нужно раза в два больше! Поэтому сейчас в Твери спрос превышает предложение.
По данным Тверьстата, в 2021 году в Тверской области введены в действие жилые дома общей площадью почти 600 тысяч кв. метров (90,4% к уровню 2020 года). Из общего объема населением построено 275 тысяч квадратов (74,5%).
Как показывает практика, особенно спросом у тверичан пользуются однушки и двушки. Причём если раньше самым ликвидным товаром на рынке недвижимости были именно однокомнатные квартиры, то теперь вектор постепенно смещается в сторону двушек. И причина тому – повышение показателей демографии. Второй фактор – мигранты, которые приезжают в наш регион, получают вид на жительство, российское гражданство, открывают свои ИП, как правило, в сфере торговли. У них семьи большие, поэтому и квартиры нужны тоже не маленькие. И финансы, кстати, на покупку жилья у иностранцев есть. Например, принести на сделку риелтору пять миллионов рублей наличными – реально.
- Сейчас прослеживается дефицит рабочей силы в строительной сфере, поэтому квалифицированный рабочий на стройке может зарабатывать вполне прилично, не меньше, чем директор "Магнита". Например, хороший каменщик или отделочник при выполнении больших объёмов может получать и 100 000 в месяц. Так что ему по карману купить квартиру в Твери.
Сергей добавил, что около 80% сделок по покупке недвижимости касаются вторичного жилья. И более 70 % всех покупок стали возможны только за счёт ипотеки.
В чём же причины такого роста цен?
Скажем так, они вполне логичны, просты и объективны, повлиять на этот процесс не представляется возможным. Итак, высокий спрос влияет на цены в сторону роста: сейчас квартиры покупают молодые семьи и семьи с детьми, которым нужно расширяться, используя маткапиталы и ипотеки; мигранты и граждане из союзных республик; северяне, например, жители Мурманска предпочитают после выхода на пенсию сменить климат и переехать поближе к столице; инвесторы из столичных регионов – жители Москвы и Питера таким образом вкладывают деньги в недвижимость либо для перепродажи, либо для сдачи жилья в аренду, либо для собственного проживания наездами.
Далее, из-за пандемии и ряда ограничений в Тверской области наблюдается дефицит рабочих профессий, особенно на стройках – дешёвой рабсилы в лице мигрантов стало меньше в разы, зарплаты строителям пришлось увеличивать, а расходы закладываются в стоимость квадратного метра. Да и вообще себестоимость жилья тоже выросла – сильно поднялись цены на стройматериалы. И здесь уже общемировая тенденция.
- Во время пандемии многие производства были остановлены и стройки заморожены, затем строительство снова началось, склады со стройматериалами выгребли, а поставить в необходимом объёме у производителей пока не получается. Бешеный спрос и дефицит вызвал серьёзное подорожание материалов и сырья в два-три раза – бетон, арматура, древесина. К тому же в 2021 году в мире случился настоящий строительный бум – люди начали делать ремонты, строить и обновлять дома, реконструировать, особенно в европейских странах. Так что цены на недвижимость растут не только в России, но и Европе, и США… Некоторые любят проводить аналогии между происходящим в России сейчас и кризисом в США 2006-2008 года, предрекая обвал цен. Но на самом деле ситуации отличаются, в первую очередь по факторам, из-за которых росли цены тогда и сейчас.
Есть ещё один нюанс, связанный с проектным финансированием на рынке первичного жилья. Если раньше застройщики финансировали проект за счет своих денег и денег дольщиков, то эскроу-счета не позволяют им использовать деньги покупателей. Поэтому они также берут кредиты в банках и строят на заёмные деньги. По кредитам надо платить, а с ростом ключевой ставки ЦБ выросла и стоимость таких займов для застройщиков.
В сегодняшней ситуации, конечно, больше всего страдают потребители: мало того, что цены взлетели, так ещё и ставки по ипотеке растут – уже 10-11%, льготная ипотека доступна не каждому. А доходы у населения столь стремительного роста не показывают, накоплений нет. Так что те, кто успел приобрести жильё до подорожания, счастливчики. Как говорится, знал бы прикуп, жил бы…ну, не в Сочи, а хотя бы в новой квартире в Твери.
Ну, а что касается прогнозов на будущее по ценам на недвижимость, то Сергей сказал так: "Это дело неблагодарное и непредсказуемое. Всякое может случится, хотя лично я не верю в падение цен и не вижу объективных причин для этого". А в связи с последними событиями - военными действиями на Украине, санкциями и т.д., вообще непонятно, как поведёт себя рынок недвижимости, что будет с ценами на стройматериалы и банками в России. Ну, оптимистических прогнозов нет!